“Щедра” пропозиція пана Кучеренка: Троянський кінь для киян напередодні виборів?

Коротко про головне

Вступ: Ілюзія порядку чи шлях до ізоляції?

На тлі оманливого політичного затишшя, що повільно, але невідворотно змінюється гучною передвиборчою метушнею, киянам пропонують чергове “благо” — взяти під свій повний контроль прибудинкові території. Ініціатива, яку активно лобіює та просуває Олексій Кучеренко, подається як акт відновлення справедливості, проте при детальному розгляді вона виявляється фактичним продовженням системного процесу відчуження публічної власності у членів територіальної громади. Під красивим демократичним гаслом “контролю” просувається небезпечна ідея перетворення публічної землі, що історично та конституційно належить усій територіальної громаді міста, на приватне володіння окремих будинків. Це не просто зміна юридичного статусу асфальту біля вашого під’їзду. Це прямий шлях до фрагментації єдиного міського простору, де Київ ризикує перетворитися на мозаїку ізольованих, ворожих одна одній територій. Можна почути аргументи, що такий підхід нарешті наведе лад: “моє — значить доглянуте”. Але про який саме лад йдеться? Про порядок, де добросусідство замінюється соціальною напругою, а спільний простір розмежований високими парканами та шлагбаумами? Це не модель розвитку сучасного європейського міста, відкритого для людей. Це крок назад, до середньовічної роздрібненості та самоізоляції. Ідея перетворення наших будинків на замкнені анклави може призвести до створення сучасних гетто, де кожен двір стане ізольованим периметром із власною охороною, але без відчуття спільноти. Ми ризикуємо повторити сумний шлях країн Латинської Америки — Бразилії, Мексики чи Аргентини, де подібне явище отримало назву «архітектура страху». Це шлях до критичного поглиблення соціального розшарування: багаті будинки будуватимуть неприступні фортеці, відгороджуючись від решти світу, а бідніші райони занепадатимуть без міської підтримки. У такій моделі дім перестає бути частиною відкритого міського середовища і стає осередком виживання у бетонному лабіринті. Постає закономірне питання: чи готові ми проміняти свободу пересування рідним містом і відчуття єдиної громади на ілюзію безпеки за власним парканом, за який ще й доведеться платити довічну оренду?

Правова пастка: чому ми маємо купувати своє?

Згідно зі статтями 13 та 142 Конституції України, земля, надра, водні ресурси та комунальні підприємства Києва вже належать киянам як суб’єктам публічного права — тобто членам територіальної громади. Ми не просто мешканці, ми — колективний власник цього міста. І як рачительні господарі, кияни через обрану владу зобов’язані наводити на цій землі лад та використовувати її в інтересах усієї територіальної громади. При цьому ми маємо оплачувати лише реальну вартість утримання порядку (послугу двірника, вивезення сміття), а не новий податок за право володіння тим, що і так нам належить. Натомість, пропозиція пана Кучеренка базується на хибній та маніпулятивній логіці: “якщо земля формально не оформлена на мешканців, вони не повинні за неї платити”. Звучить справедливо? Лише на перший погляд. Насправді, це є продовженням цинічного процесу відчуження власності та влади у членів територіальної громади. Киян намагаються перетворити на безправних кріпаків, які повинні сплачувати місцевим феодалам (чиновникам як адміністратору, а не власнику) данину за право проживання на своїй же землі. Запропонована модель викликає прямі асоціації з механізмами ваучерної приватизації 90-х років. Тоді теж обіцяли, що кожен стане власником заводів і пароплавів. У результаті суспільні блага опинилися в руках небагатьох олігархічних груп, тоді як переважна більшість громадян втратила контроль над спільною власністю, отримавши натомість знецінені папірці. Схема, що застосовувалася роками, виглядала просто до геніальності: суспільна власність передавалася у приватні руки під гаслами “ефективного власника”, а потім послуги, засновані на цій власності, продавалися колишнім власникам — народу — за значно вищими, часто монопольними цінами. Найяскравіші приклади — український газ та електроенергія. Родовища газу та каскади електростанцій будувалися поколіннями українців. Але цілі системи життєзабезпечення — від свердловин та генерації до труб і проводів — були передані в управління або власність приватним структурам. В результаті, ми отримали викривлений ринок, де торгують товарами з абсолютно нееластичним попитом — послугами, від яких людина фізично не може відмовитися (світло, тепло). Ми платимо “ринкову ціну” за те, що створювалося як спільне благо. Подібна логіка тепер пропонується і для безцінної київської землі: спочатку змусити громаду відмовитися від статусу публічного власника, передати землю у приватне користування ОСББ чи мешканців, щоб потім, отримавши базу оподаткування, стягувати за неї плату у вигляді податку. За красивою обгорткою “наведення порядку” криється перспектива нового фінансового навантаження — податку на землю, який стане не просто комунальним платежем, а жорстким механізмом соціального відбору і витіснення менш заможних киян з престижних районів.

Пастка “постійного користування”: детальний фінансовий розрахунок

Суть пропозиції пана Кучеренка, яку він просунув як правку до закону, ставить мешканців перед хибним вибором, свідомо ігноруючи ключовий факт: місто належить не Київській міській раді (це лише представницький орган), а киянам. Земля, що є власністю територіальної громади, сьогодні лише перебуває в тимчасовому управлінні найманих менеджерів — чиновників та депутатів. Тому, коли нам з трибун кажуть, що власником землі є Київська міська рада і вона “робить ласку”, передаючи її людям, це вже є фундаментальною маніпуляцією. Це класична підміна понять: непорушне право громади на свою землю підміняється обов’язком окремих мешканців платити за неї податок. Насправді, це вже другий акт цієї драми. Першим були квартири: у 90-х публічну власність «подарували» мешканцям через безкоштовну приватизацію. Здавалось би — перемога? Але стратегічна мета була іншою — перетворити житло на об’єкт оподаткування та зняти з держави обов’язок його ремонтувати. Квартира стала не лише власністю, а й точкою збору монопольних тарифів та інструментом прив’язки людини. Але що буде, якщо мешканці відмовляться від такого “подарунка”? Ситуацію загострює сам автор ініціативи, використовуючи свій судовий позов як інструмент тиску та шантажу. Олексій Кучеренко публічно заявляє: якщо земля не оформлена на мешканців, вони не зобов’язані платити за прибирання території. На перший погляд, логіка залізна і захищає споживача. Але на практиці це створює замкнене коло деградації:

1. Мешканці перестають платити за утримання двору (посилаючись на слова депутата).
2. Комунальні служби (Керуючі компанії) перестають прибирати, бо “немає оплати — немає послуги”.
3. Двір потопає у смітті, сніг не чиститься, асфальт руйнується.
4. Доведені до відчаю мешканці погоджуються на будь-які умови, аби повернути чистоту — навіть взяти землю у власність і платити податки. “Тільки наведіть лад!”.

Саме в юридичному терміні “постійне користування” і криється головна фінансова небезпека. Давайте відкладемо емоції і візьмемо калькулятор. Розглянемо реальний розрахунок на прикладі одного з типових будинків у центрі Києва, щоб зрозуміти масштаб загрози.

Приклад розрахунку для двокімнатної квартири в будинку “сталінської” забудови або спецпроєкті в центральному районі Києва.

Ситуація ЗАРАЗ (Ви платите лише за послугу прибирання):

• Площа квартири: 63 кв. м.
• Чинний тариф за прибирання: 3.37 грн за 1 кв. м (середній тариф для комунальних керуючих компаній).

63 × 3.37 ≈ 212 грн на місяць

Це плата за працю двірника. Немає двірника — ви маєте право вимагати перерахунок. Ситуація ПІСЛЯ “реформи” (Ви стаєте “землевласником” і платите податок):

1. Ціна землі (НГО): Нормативна грошова оцінка землі під багатоквартирним будинком у центрі — це астрономічні суми. З урахуванням інфляції та коефіцієнтів індексації за останні роки, оцінка ділянки сягає 560 млн грн.
2. Ваша частка: Як співвласник, ви “володієте” часткою землі, пропорційною площі вашої квартири. У нашому випадку це частка вартістю 1 937 404 грн.
3. Податок: Згідно зі статтею 274 Податкового кодексу України, ставка земельного податку встановлюється місцевою радою, але може сягати 3% від нормативної грошової оцінки. Враховуючи дефіцит бюджету, влада матиме велику спокусу встановити максимальну ставку.

Ваш новий “платіж” (Податок на землю): Ділимо на 12 місяців: 4 843 грн на місяць.

Висновок: Замість 212 грн ви ризикуєте отримати в платіжці 4 843 грн. Це миттєве зростання витрат у 23 рази! Увага: Ця сума — це *тільки податок* за право “користуватися” землею. Вона не включає зарплату двірника, вивезення сміття, ремонт асфальту чи освітлення. За все це вам доведеться платити *додатково* до 4800 грн.

“Вибір без вибору”: Аналіз двох пасток

Влада діє хитро. Киянам пропонують нібито демократичний вибір із двох варіантів оформлення землі: на співвласників (фізичних осіб) або на юридичну особу (ОСББ). Детальний юридичний аналіз показує, що обидва варіанти по суті є пасткою, яка веде до фінансових втрат. Варіант 1: Пряма передача співвласникам. Це шлях негайного оподаткування. Кожен власник квартири отримує свій шматок землі юридично, і податкова служба автоматично нараховує податок. Хоча для пенсіонерів передбачені пільги, для працездатного населення це означає значні витрати, що призведе до конфліктів у будинку. Варіант 2: Передача землі ОСББ (Відкладена, але смертельна пастка). Цей шлях часто просувають голови ОСББ, аргументуючи це тим, що “ОСББ — неприбуткова організація, ми податки не платимо”. Це небезпечна ілюзія. Чому ця пастка називається відкладеною? Тому що на сьогодні Кабінет Міністрів України ще не затвердив процедуру передачі земельних ділянок у власність або постійне користування ОСББ. Доки цієї процедури немає, оформити землю юридично неможливо, а отже, ОСББ тимчасово не сплачують податок. Тобто нинішній стан «без податків» — це не пільга, а тимчасове неврегульоване питання. Як тільки уряд ухвалить процедуру, механізм запрацює, і ОСББ отримають податкові зобов’язання у повному обсязі.

1. Відсутність пільг для юросіб: Стаття 282 Податкового кодексу чітко перераховує юридичних осіб, які мають пільги на земельний податок (церкви, заклади освіти тощо). У цьому списку немає жодних згадок про ОСББ. Як тільки ОСББ реєструє речове право на землю, воно автоматично стає платником податку на загальних підставах.
2. Згорання пільг сусідів: Оскільки платником податку стає юридична особа (ОСББ), а не громадяни, то індивідуальні пільги ваших сусідів (пенсіонерів, ветеранів) тут не діють. ОСББ отримає загальний рахунок на мільйони гривень і буде змушене розкидати його на всіх мешканців через членські внески. Платитимуть усі.
3. Ризик рейдерства та банкрутства: Це найстрашніший сценарій. Уявіть ОСББ у центрі міста, яке володіє землею на 500 млн грн. Це ласий шматок для забудовників. Схема атаки проста:
   • Створюються штучні борги (наприклад, ОСББ “програє” суд комунальному монополісту за тепло чи воду).
   • Рахунки ОСББ арештовуються.
   • Оголошується банкрутство юридичної особи.
   • Ліквідатор продає майно боржника (найцінніше — землю) для покриття боргів.
   • Земля переходить у власність забудовника, а на місці дитячого майданчика виростає хмарочос.

Передвиборча гра на емоціях

Чому ця ініціатива з’явилася саме зараз? Відповідь очевидна, якщо подивитися на політичний календар: наближаються вибори. Пропозиція пана Кучеренка — це класичний приклад політичного популізму. Людям дають гучну, солодку обіцянку (“ви станете справжніми господарями!”, “ви будете все контролювати!”, “нікого чужого у дворі!”), але цинічно замовчують про реальну ціну цього “подарунка”. Це спроба заробити політичні бали, виставивши себе захисником інтересів киян проти “поганих ЖЕКів”. Проте, якщо подивитися глибше, стає зрозуміло, хто є справжніми бенефіціарами цієї схеми. Це точно не бабуся з другого поверху. Справжні вигодонабувачі:

• Міська влада: Вона елегантно знімає з себе конституційний обов’язок утримувати території, ремонтувати двори та комунікації. Більше того, вона перетворює витратну статтю бюджету на прибуткову, перекладаючи податковий тягар на плечі киян.
• Монополісти-управителі: Великі приватні керуючі компанії отримають ринок без конкуренції, адже розрізнені будинки легше змусити підписати кабальні договори.
• Забудовники: Вони, як хижаки, чекають, поки мешканці “хрущовок” та старих будинків не зможуть платити космічні податки за землю в центрі. Тоді люди самі будуть змушені продавати квартири за безцінь або погоджуватися на “реконструкцію”, що означатиме ущільнення забудови до неможливого.

Шлях до реального контролю: від пастки до самоврядування

Виникає логічне питання: чи існує модель, яка дозволяє уникнути цієї податкової пастки, зберегти єдність міського простору, не будувати паркани, але при цьому повернути громаді реальні важелі впливу на комунальників? Так, така альтернатива існує. Це системний підхід, розроблений та запропонований фахівцем у галузі муніципального права та економіки Вячеславом Моргуном. Ця модель базується на Конституції України та відома під назвою ТГ як ЄЮОПП ГС (Територіальна Громада як Єдина Юридична Особа Публічного Права — Господарюючий Суб’єкт). Ключовий принцип моделі простий і безпечний для мешканця: земля та інфраструктура залишаються у публічній власності територіальної громади (міста), а мешканці безпосередньо управляють нею через свої представницькі органи — органи самоорганізації населення (ОСН). Ця модель базується на наступних фундаментальних принципах:

1. Територіальна Громада — Первинний Суб’єкт Власності та Влади: Територіальна громада — це не просто сукупність жителів, а первинний, суверенний суб’єкт місцевого самоврядування. Вона є єдиним законним власником усього комунального майна, землі, надр та бюджету міста. Міська рада — це не “власник”, а лише найманий менеджер (представницький орган), який не має права відчужувати публічну власність або змінювати її статус без прямого волевиявлення дійсного власника — територіальної громади.
2. ОСН — Фундамент Прямої Демократії: Орган самоорганізації населення (ОСН) — це не громадська організація за інтересами, а первинний рівень системи місцевого самоврядування. Саме тут, на рівні будинку, вулиці чи мікрорайону, члени територіальної громади реалізують своє непорушне конституційне право на:
   • Безпосереднє управління: прийняття рішень щодо ремонту, благоустрою та використання коштів без посередників.
   • Представницьку функцію: офіційне представлення інтересів сусідів перед органами влади, комунальними службами та монополістами.
3. Публічна Власність — Неподільна та Недоторканна: Земля під будинками, парки, сквери та комунікації є об’єктами права публічної власності. Вони слугують для задоволення спільних потреб усіх жителів громади. Ця власність не може бути фрагментована на приватні клаптики, розпродана або перетворена на інструмент для отримання комерційного прибутку за рахунок самих же співвласників. Публічна власність — це гарантія доступності та якості життя, а не товар.
4. Економічна Самодостатність Мікрорайону: Діє принцип “гроші ходять за територією”. Доходи, які генеруються на території мікрорайону (орендна плата від бізнесу за землю, податки з місцевих МАФів, прибутки комунальних підприємств), не повинні зникати у “чорній дірі” загальноміського бюджету. Значна частина цих коштів має залишатися в розпорядженні мікрорайонного ОСН і цільовим методом спрямовуватися на розвиток саме цієї території — ремонт доріг, утримання садочків та освітлення вулиць.

⚔️ Битва моделей: Що обрати киянину?

Критерій	Модель Кучеренка (ОСББ/Власність)	Модель Самоврядування (ОСН / ТГ як ЄЮОПП ГС)
Хто власник землі?	Юридична особа (ОСББ) або розрізнені мешканці.	Територіальна громада міста (всі кияни спільно).
Земельний податок	Є (до 3% від вартості). Пільг для ОСББ як юрособи немає.	Відсутній. Ви не платите податок за те, що і так належить вам як членам громади.
Хто платить за капітальні ремонти?	Мешканці виключно зі своєї кишені (додаткові внески, кредити).	Бюджет мікрорайону/міста (з податків та доходів від власності ТГ).
Відповідальність	Повна юридична та фінансова відповідальність мешканців за все (травми на льоду, падіння дерев, штрафи благоустрою).	Мікрорайонна сервісна служба (МСС), підзвітна громаді через ОСН.
Ризик забудови	Високий (через механізм банкрутства ОСББ та борги).	Мінімальний (земля захищена статусом публічної власності, її не можна відчужити за борги).

Як працює модель реального самоврядування?

Модель Моргуна пропонує вибудувати чітку та зрозумілу вертикаль влади знизу вгору, де мешканець є головним:

1. Система ОСН (Будинковий та Мікрорайонний рівні): Це інструмент прямої демократії. Згідно зі статтею 140 Конституції України, через ОСН реалізується ваше право не просто обирати владу, а *бути* нею — здійснювати безпосереднє управління справами територіальної громади, контролювати бюджет і майно без бюрократичних посередників.
   • На рівні будинку: Мешканці виступають *колективним замовником*. На зборах вирішують, що потрібно зробити (пофарбувати лавку, полагодити ліхтар, утеплити фасад). Голова будинкому лише підписує акти виконаних робіт — “немає підпису, немає грошей”.
   • На рівні мікрорайону: Створюється мікрорайонний ОСН. Саме йому підпорядкована та підзвітна Мікрорайонна сервісна служба (МСС). Цей орган розпоряджається власними коштами, які формуються з частини податків, що збираються на території мікрорайону, та доходів від комунальної власності, розташованої тут. Крім того, мікрорайонному ОСН підпорядковуються школи, дитячі садочки та дільничні лікарі, що повертає контроль над якістю освіти та медицини безпосередньо громаді. У питаннях безпеки налагоджується системна співпраця з дільничним поліцейським, який стає підзвітним громаді мікрорайону, для реального захисту мешканців.
2. Мікрорайонна сервісна служба (МСС): Це структурний підрозділ міського **Департаменту утримання житлового фонду** на рівні мікрорайону. МСС адміністративно підпорядкована місту (що гарантує стандарти та ресурси), але оперативно підконтрольна та підзвітна мікрорайонному ОСН — тобто самим жителям. Служба володіє технікою та штатом фахівців. Фінансується МСС з трьох джерел: плати мешканців на утримання прибудинкової території, додаткового фінансування з міського бюджету та власного бюджету мікрорайонного ОСН. Але ці гроші “йдуть за послугою”. Служба зацікавлена працювати якісно, бо інакше ОСН не підпише акт, і вона не отримає фінансування.

Результатом впровадження цієї моделі є створення сприятливого та безпечного середовища життєдіяльності. Це термін, який описує простір, де гармонійно поєднані комфорт (якісні послуги), соціальна захищеність (доступна медицина та освіта) та фізична безпека (підзвітна поліція). В такому середовищі мешканець захищений не високим парканом, а ефективно працюючою системою місцевого самоврядування. Це реалізує головний принцип справедливості: Ми — господарі та замовники, комунальники — наші наймані працівники та виконавці.