Чому закон про ОСББ — це глухий кут. Частина 1: Діагноз.

Ще у 2014 році, коли писався новий закон про ОСББ, було очевидно, що до реального управління будинками він не має жодного стосунку. Це був закон не про порядок у будинку та безпечне проживання, а про конфлікт, закладений у саму його основу, і про захист інтересів монополістів за рахунок самих мешканців. Прогноз був простий і невтішний: його реалізація призведе до нескінченних скандалів і навіть мордобою, а зрештою — до фізичного руйнування житлового фонду. Адже коли сусіди воюють, а не співпрацюють, ніхто не займається дахом, що протікає, або тріщинами у фундаменті. Будинок, що залишився без професійного нагляду та паралізований внутрішніми чварами, починає повільно вмирати. І коли зневірені мешканці, втомившись від хаосу, прибіжать до чиновників з благанням «контролюйте нас», їхні будинки опиняться під тотальним зовнішнім управлінням. На жаль, цей похмурий прогноз збувається на наших очах.

Розберімося, чому так відбувається.

Закон про конфлікт, а не про управління

Ідея, закладена в законі, є хибною у своїй основі. Вона не створює механізм управління, а штовхає сусідів лобами, змушуючи їх займатися невластивим їм бізнесом без будь-яких інструментів та захисту.

• Диктатура меншості: Користуючись пасивністю більшості, активна група на виборах захоплює владу, отримуючи посади голови та членів правління. Надалі ця влада використовується у приватних інтересах, а не в інтересах будинку. Наступні збори мешканців для легітимізації своїх рішень часто фальсифікуються або взагалі не проводяться, що перетворює інших співвласників на безправних заручників, змушених оплачувати чужі схеми.
• Відсутність арбітражу та подвійна плата за конфлікти: У законі немає чітких та швидких механізмів вирішення спорів. Будь-яка незгода, чи то суперечка про кошторис на ремонт, чи то підозра в розтраті, перетворюється на затяжний скандал і тупикові судові позови. При цьому мешканці опиняються в абсурдній ситуації, коли вони двічі оплачують ці процеси: спочатку — зі своєї кишені, наймаючи юриста для захисту власних інтересів, а потім — із загального бюджету ОСББ, з якого правління оплачує послуги своїх адвокатів. Таким чином, мешканці фінансують юридичну боротьбу проти самих себе.
• Нерівна боротьба з монополістами: ОСББ, як невелика юридична особа, опиняється у свідомо програшному становищі у спорах із великими постачальниками-монополістами. У монополістів є штати юристів та величезний адміністративний ресурс. Вони можуть нав’язувати невигідні умови та диктувати свою волю. При цьому мешканці оплачують цю боротьбу двічі: спочатку наймаючи своїх юристів, а потім оплачуючи юристів монополіста, чиї витрати вже закладені в тариф. Це створює парадоксальну ситуацію, коли монополістам економічно вигідно судитися, оскільки всі їхні витрати зрештою покривають самі ж споживачі.Як головні важелі примусу вони використовують відключення систем життєзабезпечення та передачу персональних даних мешканців вимагачам — колекторським компаніям, які починають психологічний терор. Яскравий приклад — діяльність ДТЕК, яка часто уникає вирішення цивільно-правових спорів у суді і натомість здійснює позасудову розправу.Ключове питання — це власність на мережі, якими постачаються життєзабезпечувальні ресурси: світло, газ, тепло, вода. Територіальна громада, як власник, ніколи не давала згоди на передачу цих систем життєзабезпечення у приватні руки. По суті, компанії на кшталт ДТЕК, незаконно захопивши цю публічну власність, тепер використовують її для терору та шантажу мешканців. Співробітники компанії незаконно проникають у приватні володіння (щитові, підвали), відключають світло, а потім вимагають виплати не лише надуманих боргів, а й оплати за повторне підключення.Такі дії є злочинними, але залишаються безкарними. У Києві відомі численні випадки, коли на виклики про незаконне проникнення та пошкодження майна поліція, зокрема Голосіївське управління під керівництвом полковника Араіка Кочкадамяна, не просто не реагує, а публічно та цинічно ігнорує навіть рішення судів, що зобов’язують внести відомості до ЄРДР. Замість виконання своїх конституційних функцій щодо захисту прав громадян, поліція фактично покриває злочинну діяльність ДТЕК, саботуючи проведення розслідувань. Ця безкарність ґрунтується на впевненості, що їхні незаконні дії прикриють корупціонери в ДБР та Генпрокуратурі, створюючи для монополіста режим повного беззаконня. Хоча такі дії можна оскаржити, судові процеси тривають роками, а весь цей час мешканці змушені виконувати будь-які вимоги, оскільки без світла, тепла чи води життя в сучасному будинку неможливе.
• Проблема «квитка в один кінець»: Закон дозволяє відносно легко створити ОСББ, але робить процес його ліквідації чи зміни форми управління надзвичайно складним та витратним. Якщо правління виявилося неефективним чи корумпованим, мешканці опиняються в пастці. Процедура ліквідації вимагає згоди, часу та грошей на юристів, а чинне правління, як правило, активно саботує цей процес. У результаті мешканці не можуть позбутися невдалого управління, навіть якщо цього хоче більшість.
• Кадровий голод та вигорання волонтерів: Уся модель ОСББ тримається на ентузіазмі кількох волонтерів — голови та правління, які працюють безкоштовно або за символічну плату. Ця робота вимагає величезного часу, нервів та спеціальних знань. В результаті чесні та відповідальні люди швидко «вигорають», йдуть, а знайти їм компетентну та чесну заміну практично неможливо. Це призводить або до «вакууму влади», коли будинком ніхто не керує, або до того, що управління захоплюють некомпетентні люди чи відверті корупціонери, які переслідують свої особисті інтереси.
• Хибна соціальна функція та маніпуляція: У кожному будинку є люди, які потребують соціальної допомоги: багатодітні чи неповні сім’ї, люди похилого віку. Цим часто користується недобросовісне правління для досягнення своїх меркантильних цілей. Пропонуючи встановити знижені тарифи для пенсіонерів (які часто є найактивнішою частиною співвласників), правління фактично «купує» їхню лояльність та голоси для проштовхування своїх, часто неправових, рішень на зборах. Фінансовий тягар цієї «щедрості» перекладається на плечі інших мешканців. Але це створює бомбу уповільненої дії. Усі старіють, і за кілька років у будинку житиме безліч пенсіонерів. Хто тоді нестиме зростаюче фінансове навантаження? Ця цинічна маніпуляція, замаскована під шляхетність, неминуче призводить до внутрішніх конфліктів та фінансового колапсу.
• Безсилля перед порушниками порядку: Закон не дає ОСББ жодних реальних важелів впливу на порушників громадського порядку всередині квартир. Проблемні сусіди, схильні до алкоголізму, або мешканці, що постійно змінюються в квартирах, які здаються подобово, можуть перетворити життя всього під’їзду на пекло. Правління ОСББ не може вирішити ці питання, оскільки не має права втручатися в те, що відбувається за дверима приватної квартири. Спроби мешканців вирішити проблему силовим шляхом часто призводять до кримінальних злочинів, а поліція на скарги про шум чи бешкети часто не реагує.

Від безвідповідальності до руйнування

Коли професійне управління замінюється аматорським ентузіазмом, результат є закономірним.

• Проблема «успадкованої» інфраструктури та приховування злочинів: Держава, передаючи старі будинки на баланс ОСББ, не просто переклала на мешканців відповідальність. Часто справжньою метою такої передачі була ліквідація документів, що підтверджували багаторічне розкрадання грошей, виділених на ремонт будинку, або документально зафіксоване невиконання обов’язкових регламентних робіт, що й призвело до передчасного зносу конструкцій. Будинки передавалися «як є», без попереднього аудиту та ремонту критично зношених мереж, ліфтів та дахів. Таким чином, на плечі мешканців з першого дня лягає відповідальність не лише за накопичені десятиліттями борги з капітального ремонту, а й за наслідки чужих злочинів, сліди яких були зручно “поховані” в процесі передачі.
• Непрофесіоналізм: Голова ОСББ, навіть найчесніший, рідко є фахівцем у всіх необхідних галузях. Це призводить до дорогих помилок: від неправильного формулювання завдань виконавцям (наприклад, вимога замазати пляму від протікання замість ремонту даху) до підписання невигідних договорів та невірного вибору підрядників. У підсумку «економія» на професіоналах обертається мільйонними збитками для всіх співвласників.
• Ігнорування технічного стану: Без професійної технічної експертизи та довгострокового планування гроші витрачаються на косметику: фарбування лавок та висадку квітів. У цей час за гарним фасадом безшумно гниє дах, зношуються троси ліфта, у фундаменті з’являються тріщини, а в підвалах іржавіють труби води та опалення. Особливо небезпечним є знос газових комунікацій, що може призвести до витоків та вибухів. Проблеми накопичуються непомітно, і коли вони стають очевидними, вартість їх вирішення зростає в десятки разів, а будинок перетворюється на аварійний.
• Фінансова крихкість та кредитна ізоляція: ОСББ не має фінансової «подушки безпеки». Один серйозний прорив труби або поломка дорогого обладнання може повністю спустошити бюджет і загнати будинок у борги. При цьому банки вкрай неохоче кредитують ОСББ, вважаючи їх високоризиковими позичальниками. У підсумку, навіть для термінового ремонту середньої вартості правління не може швидко знайти гроші і змушене або роками збирати кошти, або бездіяти, доки ситуація не стане критичною.
• Проблема капітального ремонту — бомба уповільненої дії: ОСББ фінансово нездатне вирішити завдання капітального ремонту. Вартість заміни ліфтів, покрівлі чи магістральних трубопроводів обчислюється мільйонами гривень — це непідйомна сума для бюджету одного будинку. Мешканці не в змозі накопичити такі кошти за рахунок внесків. Яскравий приклад того, як ця проблема не вирішується централізовано, — негативний досвід деяких сусідніх країн з їхніми фондами капітального ремонту. Там мешканців зобов’язали сплачувати внески до загального регіонального «котла». На практиці це перетворилося на фінансову піраміду: гроші роками знецінюються, витрачаються непрозоро, а черга на ремонт може розтягнутися на десятиліття.
• Колективний договір — боргова пастка: Чиновники та постачальники комунальних послуг постійно підштовхують ОСББ підписувати колективні договори. Насправді це є пасткою. Якщо в будинку з’являється борг навіть у кількох квартир, постачальник виставляє претензію всьому ОСББ. У разі несплати він має право розірвати договір, і весь будинок примусово переводять до постачальника «останньої надії» (ПОН), тарифи якого на 50-80% вищі за звичайні. На цьому етапі ситуація переростає у відкритий конфлікт: сумлінні платники відмовляються платити за завищеними тарифами, а у боржників грошей немає. Борг усього будинку починає зростати лавиноподібно, що веде до катастрофи — судових позовів до ОСББ, арешту рахунків та реальної загрози виселення мешканців.
• Вразливість перед рейдерством: У будинках, розташованих у привабливих з комерційної точки зору місцях (особливо в історичних центрах міст), ОСББ стає мішенню для професійних рейдерів. Використовуючи юридичні лазівки, маніпулюючи зборами та створюючи штучні борги, нечистоплотні ділки можуть захопити владу в правлінні. Керівництво ОСББ (голова та правління) в цих схемах виступає як «троянський кінь» всередині будинку. Саме голова, діючи у змові з рейдерами, підписує фіктивні договори на неіснуючі послуги, фальсифікує протоколи зборів для передачі підвалів чи горищ в оренду, «не помічає» незаконні будівельні роботи та саботує поточні ремонти. Їхня мета — не управління будинком, а отримання контролю над спільним майном для подальшого продажу чи незаконної забудови. У найгіршому випадку, як показує практика (наприклад, ситуація з будинками на вулиці Басейній у Києві), сусідня агресивна забудова за сприяння або злочинної бездіяльності правління може цілеспрямовано пошкоджувати старий будинок, щоб довести його до аварійного стану, вижити мешканців і заволодіти цінною землею під ним.

Публічне право у приватній власності — втрата свободи

Ключова проблема в тому, що керувати будинком у рамках виключно приватного права неможливо. Багатоквартирний будинок — це складний організм, де перетинаються приватні та колективні інтереси. Спроба регулювати його як звичайну приватну власність приречена на провал. Яскравий приклад — проблема з монополістами, яку в принципі не можна вирішити в рамках приватного права. Договір між маленьким ОСББ та величезною енергетичною компанією — це договір свідомо нерівних сторін. Встановлювати правила гри для монополій, захищати споживача від диктату цін та неякісних послуг — це прямий обов’язок держави та місцевого самоврядування, що належить до сфери публічного права. Перекладаючи цю функцію на плечі мешканців і змушуючи їх вступати у приватноправові відносини з монополістами, держава фактично відмовляється від своєї ролі арбітра та кидає громадян напризволяще. Більше того, ця проблема посилюється тим, що регуляторні органи, такі як НКРЕКП, які мали б захищати інтереси споживачів, насправді часто лобіюють інтереси самих монополістів. Це пряма корупція, за якої регулятор замість встановлення справедливих правил гри допомагає великому бізнесу диктувати свої умови. Ця система беззаконня підтримується і на місцевому рівні, де корумпована поліція часто ігнорує заяви мешканців на незаконні дії монополістів, фактично забезпечуючи їм силове прикриття. В результаті мешканці залишаються абсолютно безправними.

Коли ця система управління, цілком і повністю побудована на принципах приватного права, провалюється, виникає необхідність залучити інструменти публічного права. І тут виникає ключова розвилка. Публічне право може використовуватися двома способами: як інструмент контролю та нагляду за мешканцями, або як основа для партнерської діяльності в їхніх інтересах. На жаль, нинішній підхід веде саме першим, репресивним шляхом. І ось головна пастка: впровадження державного контролю у сферу приватної власності — це шлях до втрати контролю над своїм будинком за свій же рахунок.

• Ліквідація громадянських прав: Спроба встановити над ОСББ державний контроль — це, по суті, передача частини прав та обов’язків приватних власників державі. Це означає відчуження права приватних осіб приймати рішення і, що найнебезпечніше, — ліквідацію комерційної таємниці. Створення такого прецеденту в приватному праві для юридичних осіб — це перший крок, що відкриває скриньку Пандори. Якщо держава зможе отримати повний доступ до фінансової діяльності однієї юридичної особи (ОСББ), то завтра за тією ж схемою вона зможе втрутитися у справи будь-якого іншого комерційного підприємства.
• Законне розслідування злочинів правління ОСББ проти тотального нагляду: Одна справа — розслідування кримінальної справи про шахрайство за конкретною заявою співвласників. Це законний і необхідний механізм правосуддя, що реагує на вже скоєний злочин. Він має чіткий предмет (наприклад, конкретний договір чи фінансова операція) і запускається з ініціативи самих мешканців, коли є підстави вважати, що їх обдурили. Зовсім інша — превентивний нагляд за всією приватною фінансовою діяльністю. Такий нагляд не вимагає заяви чи доказів, він виходить із презумпції винуватості, ніби кожне правління — потенційні злодії, за якими потрібен постійний нагляд «згори». Це не тільки паралізує будь-яку господарську діяльність, змушуючи узгоджувати кожну дрібну витрату, а й створює колосальні корупційні ризики, адже чиновник-контролер отримує необмежену владу дозволяти чи забороняти. Це прямий шлях до тоталітарного контролю, де вже не власник, а чиновник вирішує, як витрачати гроші мешканців.

Коли система, створена державою, не працює, вона пропонує не виправити її, а посилити контроль. Але найстрашніше, що цю ініціативу підхоплюють самі мешканці, доведені до відчаю професійними маніпуляторами. Спочатку ці діячі затягнули довірливих сусідів у капкан провального закону, а тепер, на тлі створеного ними ж хаосу, пропонують «порятунок» — тотальний державний контроль.

Так хаос аматорського самоврядування перетворюється на систему тотального нагляду. Кожен фінансовий крок і кожне голосування стають прозорими для чиновника. Через цю систему держава отримує доступ до повної бази даних усіх співвласників. І це не теорія: Кабмін уже впроваджує повну оцифровку ОСББ, відкрито порушуючи права приватної власності та перевищуючи свої повноваження.

Останній цвях у труну самоврядування — нещодавні зміни до закону про мобілізацію (Закон № 3633-IX), які зобов’язали голів ОСББ брати участь в оповіщенні військовозобов’язаних. Так сусід, якого ви вчора обирали для управління будинком, сьогодні стукає у ваші двері як представник держави. Це не тільки руйнує останні залишки довіри, а й дає йому потужний важіль тиску на інакодумців.

З такими темпами голова остаточно перетворюється з управдома на наглядача. Ця тенденція вже широко поширена: у багатьох ОСББ правління без згоди всіх співвласників встановлюють камери відеоспостереження, здійснюючи незаконний збір персональних даних, що є прямим порушенням статті 32 Конституції України.

Криза ОСББ: Діагноз

Отже, чинний закон не вирішує проблеми, а лише поглиблює їх, ведучи від внутрішніх конфліктів до руйнування будинків та втрати прав. Ця стаття — перша з двох. Її мета — поставити точний діагноз: визначити, чому нинішня система не працює і які загрози вона створює. Але критика без конструктивної пропозиції безглузда. У другій частині ми детально розглянемо реальну, дієву альтернативу цьому тупиковому шляху — модель, засновану на принципах справжнього самоврядування, яка дозволить не допустити цих проблем.