ОСББ или ЖЭК. Что лучше? ОСББ, нас спасет ОСББ?

Перед тем, как поделиться своим видением проблем, хочу напомнить индийскую притчу про мудрецов и слона:

Подводят трех мудрецов с завязанными глазами к слону и просят сказать, что это.

Первый мудрец потрогал ногу и сказал, что это столб.

Второй мудрец потрогал хобот и сказал, что это змея.

Третий мудрей потрогал хвост и сказал, что это опахало.

Все мудрецы сказали правду, но ни один из мудрецов не сказал истину. Причина в том, что они не имели комплексного представления об объекте, поэтому не назвали правильно объект.

Мы находимся в положении мудрецов. Реформаторы нам не говорят истину, они нам говорят только то, что им нужно, а это может быть правда, полуправда или чистая лож. Поэтому я делюсь своей правдой, чтобы получить истину.

Реформа ЖКХ. А есть ли реформа?

Многие до сих пор ожидают от реформы ЖКХ какого-либо позитива для себя и своей недвижимости, но при этом забывают, что в Украине сформировалась жилищно-коммунальное лобби (мафия), которое рассматривает нас и нашу недвижимость как гарантированный и нескончаемый поток денежных средств, как гарантированный источник обогащения. Мы многие годы, оплачивая жилищные услуги, которые должны были оказывать ЖЭКи, делали вид, что они их нам оказывают, но в действительности ЖЭКи:

1. регулярно выставляли счета за услуги,
2. брали эти деньги за услуги,
3. ничего не делали.

Дома стареют, инфраструктура стареет, и что ОСББ или ЖЭК. Что лучше? ОСББ, нас спасет ОСББ.бы уйти от ответственности за многолетнее бездействие была придумана реформа ЖКХ. Моя точка зрения, что реформа — это не только переложить ответственность за техническое состояние и возможное разрушение дома на его собственников, но и не забыть себя любимых, продолжить сидеть на нескончаемых денежных потоках. Если добавить сюда появление серьезного игрока — строительное лобби (еще те бандиты), которое хочет застроить все наши придомовые территории, парки, скверы, детские площадки, детские садики и т.д., достроить несколько этажей в нашем доме, то картина получается совсем грустная.

ОСББ – панацея или всё-таки капкан для пассивных собственников.

С каждым днем все ближе и ближе 01.07.2016 – дата принятия решения, как и каким образом мы, как собственники дома, будем им управлять. С каждым днем увеличивается количество гонцов и агитаторов, которые рассказывают, что ОСББ это самое то, что нам нужно, но при этом гонцы, конечно молчат, а жители не обращают внимание, а скорее всего не знают, о существовании следующих проблем:

1. Что же такое ОСББ

Для того, чтобы понять, что такое ОСББ и для чего его создают, смотрим
закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»

Мета створення об’єднання та його статус
Об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Очень внимательно смотрим обязанности и обнаруживаем “забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів”. Это и есть одна из основных новаций, т.е. мы становимся коллективным должником по обязательствам ОСББ, а он в свою очередь нашим, домашним коллектором, да и еще и за наши деньги. Вы не застрахованы от того, что в доме найдутся те, кто по каким-то причинам не платят по долгам и если раньше Вам было все равно, то теперь являясь коллективным должником (ответчиком по долгам ОСББ) эта проблема стает Вашей. Это означает, что Вы будете платить за наркоманов, пьяниц, безработных и т.д. хитрого соседа по его обязательствам и еще оплачивать судебные издержки при подаче иска в суд для взыскания с них долга, оплачивать услуги адвоката при взыскании долга с ОСББ, например, монополистами. Об этом я еще буду упоминать далее.

2. Имущество ОСББ.

Очень важным является вопрос об имуществе ОСББ. Очень интересен следующий пункт закона:

Майно об’єднання утворюється з:
майна, переданого йому співвласниками у власність;

И сразу же возникает вопрос, если наше совместное имущество стает собственностью ОСББ, то какую ответственность несет ОСББ по своим обязательствам. Ответ в той же статье закона

Об’єднання відповідає за своїми зобов’язаннями коштами і майном об’єднання

Какое же имущество совладельцы передают ОСББ в собственность. Очень подробно об этом говорится в законе “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”

спільне майно багатоквартирного будинку — приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території,Продолжение следует а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

и еще вот это

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

Из всего перечня совместного имущества следует особенно выделить чердаки, поясню почему. В Киеве проходят слушания по вопросам “Зональности” районов. В документах четко видно желание застройщиков заработать на увеличении этажности кварталов, особенно центральной, старой части города.

Увеличить этажность можно двумя путями:

1. путем строительства нового небоскреба во дворе Вашего дома.
2. путем надстройки нескольких этажей в Вашем доме.

ОСББ, нас спасет ОСББ?

Отдельно отмечу, что «Зональность» предусматривает увеличение плотности застройки за счет уменьшения придомовых территорий, зеленых зон, легализирует снос детских садов и строительство на их месте торгово-офисных небоскребов и т.д.
Таким образом, законодатель неделимую между совладельцами собственность объединяет под единой крышей одного собственника – ОСББ, который, как мы помним, отвечает по своим обязательствам своим имуществом. Создать условия для банкротства большинства ОСББ не сложно. Возможно, поэтому сейчас активизировался процесс продавливания «Зональности», т.к. масса неопытных и доверчивых ОСББ уже идут в руки застройщиков и других мошенников разных сортов.

Друзья, наши крыши, придомовая территория в опасности, да и не только крыши и земля.

Проблему с возможным отчуждением общей собственности через ОСББ третьему лицу можно было бы решить после принятия закона «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» после появления в законе новой формы управления — управление совладелецаци, которая бы могла стать единственной высшей формой управления собственностью, с правом передавать общую собственность в управление и только в управление (без передачи права собственности) в ОСББ и остальным управителям, но это не произошло. Интересы застройщиков и других любителей халявы за наш счет оказались выше интересов простых людей.

Стаття 9. Форми управління багатоквартирним будинком
Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.
За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції — об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

После создания ОСББ все права на общую собственность от истинных собственников — совладельцев дома переходят ОСББ.

Стаття 10. Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників
1. Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Создание ОСББ означает

1. добровольную ликвидацию самого прогрессивного метода управления собственностью – управление собственниками
2. передачу собственности в руки коллективного ответчика- коллектора.

3. «Создаем ОСББ, становимся эффективными собственниками».

Это распространённый агитационный слоган, для жителей домов.
Действительно ли это так?
Действительно, дома, в которых живут богатые жители, которые платят большую плату за жилищные услуги могут себе позволить все.
Можете ли Вы коллективно позволить себе нанять дворника, уборщицу, слесаря, кровельщика, паспартистку и т.д., купить инструменты для слесаря, трактора для уборки снега и т.д.?
Проводить обучение и тренинги персонала?
Появляются новые технологии по уходу за домами и их нужно применять для сокращения издержек на его содержание и увеличение срока службы Вышей недвижимости. Или Вы планируете дальше содержать дома по старинке?
Есть ли у Вас в доме помещения для хранения всего этого оборудования и размещения людей?

Это все затраты, которые оплачиваете Вы как члены ОСББ.

Конечно, ОСББ может нанимать подрядчиков для выполнения работ, напрмер:

1. Обслуживание лифта,
2. Вывоз мусора,
3. Может нанять ЖЭК для оказания необходимых услуг.

Я уже писал, что ОСББ подписывает договор от своего имени, а отвечать по обязательствам будут все члены ОСББ. Суть проблемы в следующем. На текущий момент каждый житель дома подписал индивидуальный договор с ЖЭКом и другими поставщиками услуг (электричество, газ, вода и т.д.). Каждый отвечает индивидуально по своим долгам (обязательствам). Посмотрите на стендах списки неплательщиков. Сейчас Вам все равно, а когда создадите ОСББ это уже будет Ваша проблема, т.к. Вы становитесь коллективным ответчиком по долгам (обязательствам всего ОСББ) перед поставщиками услуг и отвечаете всем имуществом ОСББ. Если раньше монополисты судились с отдельными гражданами, а это дорого и подрывает имидж: «монополист на бедную бабушку наехал, о ужас!!! На дыбу монополиста!!!», то теперь по долгам отвечает юридическое лицо ОСББ, а кто является его членом это уже никого не интересует (да хоть 100 бабок на улицу выкинут, всем пох…).
Коллективный ответчик – вот основное зло ОСББ, ОСББ как коллективный коллектор принесет Вам скандалы, ругань и драки в дом. Разделяй и властвуй — основная задача власти и она ее решает.
Как же избавить себя от этих проблем. Я уже упоминал о новаторской, демократической форме управления дома – управление совладельцами (далее УС). Это как домашний референдум, решение которого обязательно для выполнения. Да, тяжело собрать 75% голосов (метров) собственников для принятия решения, а разве демократия – самая простая форма правления? Вы и только Вы распоряжаетесь своим общим имуществом, а не юридическое лицо ОСББ. Вы выбираете уполномоченное лицо, которому разрешаете подготовить договор с поставщиком услуг. Уполномоченное лицо только представляет Ваши интересы при подготовке договора (как адвокат), он не является субъектом хозяйствования, у него нет собственности, счета в банке и т.д. Договор с поставщиком услуг обязан подписать каждый собственник или Вы разрешаете от Вашего имени подписать договор уполномоченному лицу (ответственность по договору несет каждый совладелец лично). В сухом остатке получаем, что общая собственность осталась Ваша и Вы ею распоряжаетесь, а по обязательствам перед поставщиками услуг отвечает каждый житель дома индивидуально сам за себя. Об управлении совладельцами более подробно дальше.
Ну как-то так: и волки сыты и овцы целы.

 4. Дополнительные затраты для ОСББ.

Обратите внимание на то, как монополисты долго упирались ставить счетчики на дом (вода, свет, газ, тепло), а сейчас целыми днями долбают стены. Можно подумать, что монополист заботится о Вас и хочет, чтобы Вы не переплачивали. Это большое заблуждение. Просто ЖЭК, как собственность территориальной громады, на законных условиях не включал в тариф стоимость электроэнергии (лифт, освещение, электронасосы, двигатели и т.д.), тепла (идет на отопление мест общего пользования в доме — лестничные клетки, колясочные и т.д.), вода. Как расчитывались тарифы. Тариф рассчитывался только из расчета площади квартиры и нежилого помещения (магазин, кафе). ЗатраОСББ или ЖЭК. Что лучше? ОСББ, нас спасет ОСББ.ОСББ или ЖЭК. Что лучше? ОСББ, нас спасет ОСББ.ты на обслуживание дома в тариф не входили, а теперь будут входить. насколько дорогое это удовольствие, рассчитаем на примере следующего дома:

Пример:
Рассчитаем дополнительные затраты:
Условие: расчеты для небольшого дома (самый простой случай) с квартирами примерно 40м^2, 60м^2, 80м^2. В доме нет юридических лиц (кафе, офисы, рестораны). Стоимость жилищных услуг соответственно примерно 100 грн, 150 грн, 200 грн.
Электроэнергия: из показания домового счетчика вычитаются показания счетчиков квартир и нежилых помещения. То, что осталось – затраты на освещение, лифт, оплату хитрости соседа, который крадет электроэнергию и т.д. умножаем на тариф юридического лица – 150 коп. за киловатт.
Получил, что на обслуживание дома пошло 10% всей энергии. Квартира 40м^2 потребляет около 100 кв., т.е. дополнительная затрата этой квартиры равна 100*10%*1.5 = 15 грн.
С отоплением получились примерно те же 10%
Согласно платежки, стоимость отопления квартиры в месяц 560 грн. по тарифу для населения 637 грн, а ОСББ считает по тарифу для юридических лиц 1550 грн.
Получаем 560*10%*1550/637 = 136
Получили увеличение тарифа на 136+15=151 – и это только за счет двух затрат, нужно добавить газ, воду.
Сюда нужно добавить зарплату директора, хотя бы 2000+налоги (60 грн. на 40м^2) и у меня получилось, что просто сказать, что мы создали ОСББ в небольшом доме равно 151+60 = 221
Понятно, что с увеличением этажности и площади квартир (особенно площади) эти затраты будут уменьшаться в перерасчете на м^2. Но должна быть ясна тенденция — всемерный необоснованный рост тарифов.
Монополисты не стремятся выполнять обязательства перед громадой, не хотят поставлять бесплатно или по себестоимости свои услуги ЖЭКов коммунальной формы собственности и делают все, чтобы убедить всех, что ОСББ – панацея. Да, панацея, но только для их карманов. Это одна из причин, почему идет повсеместная дискредитация ЖЭК. Дополнительных затрат на содержание ОСББ может возникнуть очень много, не может, а возникнут, незря же реформу придумали! Нужно быть к этому готовыми.

Этот пример я привел только с одной целью, показать, что комбинация управление собственниками + коммунальный ЖЭК может дать самые низкие тарифы при качестве, которое мы заслуживаем. А заслуживаем мы многое и самое качественное, поэтому как реализовать эту комбинацию рассмотрим далее. И конечно рассмотрим ОСН и его решающую роль в этом процессе.

Продолжение следует